外資系企業のオフィスインテリアの前に知っておくべきこと：営業所の登記から原状回復まで

韓国に初めてオフィスを構える外資系企業の韓国支社の担当者は、契約書に署名する前に何を確認すべきだろうか。営業所の設置と登記、賃貸借の構造、建物の工事規定、退去時の原状回復は、いずれも工事の日程と費用に結びついている。順序を知らずに始めると、設計が終わってから初めて契約書と建物の規定を確認することになりかねない。今回の記事では、営業所の登記から原状回復、本社の承認まで、5つのステップを順に見ていく。

STEP 1. 契約の前に知っておく手続: 営業所の設置と登記

Invest KOREAの案内によれば、外国会社の営業所は原則として外国為替銀行に先に届け出たうえで、裁判所での登記、事業者登録の順に設置の手続を進める。韓国国税庁の案内によれば、事業者登録の書類に賃貸借契約書の写しが含まれる。

外国会社が韓国で営業をするには、韓国商法第614条により、大韓民国における代表者を定めたうえで、営業所(branch office)を設置するか、代表者のうち1人以上が韓国に住所を置かなければならない。営業所を設置した日から3週間以内に、営業所の所在地で登記しなければならない。

現地法人(外国人投資企業)を設立する場合と支店(営業所)を置く場合では、設立の手続が異なる。Invest KOREA(KOTRA)の事業設立ガイドは、支店は法的に外国法人であるため外国人投資企業として認められないと記している。現地法人の設立手続は、この記事では扱わない。

ガイドが紹介する支店の設置の順序は、原則として外国為替銀行に先に届け出て、裁判所での登記を経て事業者登録を行うというものである。韓国国税庁の事業者登録の案内によると、外国法人の国内事業場の申請書類には、賃貸借契約書の写し(事業場を賃借した場合)と、外国企業国内支社設置届出書の写しなどが含まれる。オフィスの契約を、支社の設置手続がすべて終わるまで先送りするのは難しい。登記の前に契約してよいかどうかは、司法書士（법무사）や弁護士への確認が必要である。

□ 外国為替銀行への届出、裁判所での登記、事業者登録の順序に、賃貸借契約の時期を合わせる。 事業者登録の書類に賃貸借契約書の写しが含まれるからだ。

□ 裁判所での登記の添付書類について、本国での認証にかかる期間を日程に入れる。 本店の存在証明などには、本国の関係機関または駐韓領事の認証が必要であり、登記は設置した日から3週間以内に行わなければならないからだ。

STEP 2. 賃貸借契約: 保証金、管理費、適用される法令

賃貸借契約書では、保証金・月額賃料とは別に管理費を分けて確認する。

韓国のオフィスの賃料は保証金と月額賃料に分かれ、管理費は別に加わる。韓国不動産院の用語解説も、統計上の賃料には賃借人が支払う管理費などは含まれないと説明している。賃料だけを比べると、管理費が抜けた金額を見ることになる。

賃貸借に商街建物賃貸借保護法（상가건물 임대차보호법）がどこまで適用されるかは、保証金の規模によって変わる。この法律は、大統領令が定める保証金の基準を超える賃貸借には適用されない(第2条第1項ただし書)。ただし、対抗力（*대항력。建物の引渡しを受け、事業者登録を申請した日の翌日から、第三者に対しても賃貸借の効力が生じること、第3条第1項）など一部の条項は、基準を超える賃貸借にも適用される(第2条第3項)。STEP 1で見た事業者登録の日程は、対抗力が生じる時点ともつながるわけである。

この法律が適用される契約で、合意により賃借人が建物の維持管理に必要な管理費を支払う場合、賃借人は賃貸人に課された管理費の内訳の提供を求めることができ、賃貸人はこれに応じなければならない(第19条の2、2026年5月12日施行)。

□ 契約書の保証金、月額賃料、管理費の構成を項目ごとに確認する。 管理費は賃料とは別に加わる項目だからだ。

□ この契約に商街建物賃貸借保護法の条項がどこまで適用されるかを確認し、適用対象であれば、管理費の内訳の提供を求められるかを確認する。 保証金の規模によって適用範囲が変わるからだ。

営業所の登記と賃貸借契約はインテリアが扱う領域ではなく、内装会社は通常、建物の契約がある程度進んだあとに加わる。次のSTEPからは、SPACEBASEが現場で経験した内容も併せて盛り込んだ。

STEP 3. 工事の前に: 建物の工事指針書

工事の前に、建物が定めた工事規定があるかを確認する。

建物の防災室から「建物の工事指針書」を受け取り、内装会社に渡さなければならない。建物の指針によっては、総工事費が大きいときで10%ほど上がることもあるからだ。指針書なしで受け取った見積りは、実際の工事費より低く見積もられている可能性があるということである。

ガイド①でも、「建物の工事管理指針」をRFP(提案依頼書)に必ず添付すべき書類として案内した。

□ 建物の工事指針書は、RFPと一緒に内装会社に渡す。 見積りの段階から指針の内容が反映されなければならないからだ。

STEP 4. 退去を決めてから入居する: 原状回復

入居時に残した記録が、退去時に原状回復の範囲を比べる基準になる。

法令と判例から見た原状回復の範囲

賃貸借には韓国民法第615条が準用されるため(第654条)、賃借人も賃借物を返還するときは原状に復さなければならず、付属させた物は撤去することができる。大法院は、賃借人が目的物を修繕したり変更したりしたときは、原則としてその部分を撤去して賃貸当時の状態に戻さなければならないと判断した。ただし、その範囲は、契約の内容、賃貸当時の目的物の状態、変更した内容などを考慮して、具体的・個別的に定めるべきだと付け加えた(2017다268142)。

すでに設備のあった店舗を賃借して改装した事案で、別段の約定がなければ、前の賃借人が設置した設備は除き、賃借人が改装した範囲までを原状回復すればよいとした1990年の判決もある(90다카12035)。二つの判決は事案が異なるため、どちらが優先するとは言いにくい。

賃貸人の同意を得て付属させた物は、賃貸借の終了時に買取りを請求することができ(第646条)、この条項などに反する約定で賃借人に不利なものは効力がない(第652条)。ただし大法院は、賃貸人の承認のもとで改築・変造を行い、返還期日の前に賃借人の負担で原状回復するという特定の文言の約定を、有益費償還請求権をあらかじめ放棄する趣旨と解釈した(95다12927)。有益費償還請求権とは、賃貸借の終了時に価額の増加が残っている場合に、支出した金額または増加額の返還を受ける権利である(韓国民法第626条第2項)。

こうした約定をどう見るかは事案ごとに異なるが、三つの判決はいずれも、原状回復に関する約定があるか、あるならどのような内容かを問うている。原状回復の範囲は、契約書の原状回復の文言をはじめとするさまざまな事情によって定まるわけである。

入居工事の前に確認すること

返還するときに原状に復するのが原則である以上、入居工事の範囲は、退去時に元に戻す範囲ともつながる。原状回復は建物の契約で必須の項目であることが多いが、これを考慮して工事範囲を決める発注者は多くない。

原状回復まで念頭に置いたうえで、既存の設備を使ってよい箇所を効果的に分ければ、のちに企業の運営予算を減らせる。既存の設備をどこまで再利用するかの判断基準は、オフィスインテリアで既存の設備を再利用する基準で扱った。

ほかの会社が使っている物件であれば、いま見えている床と天井が入居時にも残っているかどうかは、どこまで原状回復されるかにかかっている。原状回復が終わった状態で見た物件であれば、こうした問題はない。小規模なオフィスビルであれば、原状回復の規定が建物ごとに異なるため、確認が重要である。

□ 契約書の原状回復の範囲の文言(撤去対象、部位、費用負担)を確認する。 範囲を定めるときに契約内容が考慮されるからだ。

□ ほかの会社が使っている物件であれば、床、天井、既存の設備がどこまでどのように原状回復されるかを確認する。 物件を見るときと入居するときで、残っているものが異なる可能性があるからだ。

□ 入居時の状態を写真と文書で残す。 退去時に比べる基準になるからだ。

STEP 5. 本社の承認と日程

建物が確定したらすぐに内装会社を探し始め、入居までは坪数によって異なるが平均3〜4か月かかる。

外資系のプロジェクトは、内装会社を選ぶコンペの段階から異なる点がある。RFPが英語で届くことが多く、英語でのPT(プレゼンテーション)が必要になる場合も多い。デザイン提案書もSPACEBASEが英語で作成する。コンペに参加する内装会社を海外の本社が一次選定し、コンペのPTは韓国国内の担当者が行う場合もある。この場合、本社は工事前のコンペの段階から日程に関与することになる。

予算とデザインも海外の本社の承認を受けなければならないため、ほかの企業より準備期間が長くかかることがある。どれだけ長くかかるかは本社ごとに異なり、一定ではない。工事中もすべての案件を海外に確認してから進める場合がまれにあるが、返答が来るまでに1週間かかることが多く、工事の進行が難しくなる。確認を受ける案件が多いほど、工事の日程もそのぶん延びうる。そのため工事の段階では、韓国内の担当者がPM(Project Manager)を務めるほうがスムーズである。

□ 本社の承認が必要な段階を確認し、日程表に先に入れる。 承認を待つ期間が、その後の段階に影響するからだ。

□ 本社に確認を受ける案件と、韓国の担当者が決める案件を分けておく。 本社の返答に1週間かかることが多いからだ。

この記事の範囲と確認の基準

営業所の登記から原状回復、本社の承認と日程まで、順に見てきた。賃貸借契約書は事業者登録の書類に含まれ、原状回復の文言と工事指針書、本社の承認は、着工の前に工事範囲と見積り、日程に反映すべき内容である。この記事の法令・判例・公的機関の案内は、公開された原文を整理したものであり、法律上の助言ではない。個別の契約に適用される規定は、司法書士や弁護士の確認が必要である。STEP 3以降の実務の内容はSPACEBASEの現場経験であり、法令は2026年10月時点のものである。

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*写真・デザイン提供_SPACEBASE