외국계 사무실 인테리어 전에 알아야 할 것: 영업소 등기부터 원상복구까지

한국에 처음 사무실을 내는 외국계 지사 담당자는 계약서에 서명하기 전에 무엇을 확인해야 할까요? 영업소 설치와 등기, 임대차 구조, 건물의 공사 규정, 퇴거 때의 원상복구는 모두 공사 일정과 비용에 맞물려 있어요. 순서를 모르고 시작하면 설계가 끝난 뒤에야 계약서와 건물 규정을 확인하게 될 수 있죠. 이번 아티클에서는 영업소 등기부터 원상복구, 본사 승인까지 다섯 단계를 순서대로 짚어봅니다.

STEP 1. 계약 전에 알아 둘 절차: 영업소 설치와 등기

Invest KOREA 안내 기준으로 외국회사 영업소는 원칙적으로 외국환은행에 먼저 신고한 뒤 법원 등기, 사업자등록 순서로 설치 절차를 밟고, 국세청 안내 기준으로 사업자등록 서류에 임대차계약서 사본이 들어간다.

외국회사가 한국에서 영업을 하려면 상법 제614조에 따라 대한민국에서의 대표자를 정하고 영업소(branch office)를 설치하거나 대표자 중 1명 이상이 한국에 주소를 두어야 합니다. 설치한 날부터 3주일 안에 영업소 소재지에서 등기해야 합니다.

현지법인(외국인투자기업)을 세울 때와 지점(영업소)을 둘 때는 설립 절차가 다른데요. Invest KOREA(KOTRA)의 사업 설립 안내서는 지점이 법적으로 외국법인이라 외국인투자기업으로 인정되지 않는다고 적고 있습니다. 현지법인 설립 절차는 이 글에서 다루지 않습니다.

안내서가 소개하는 지점 설치 순서는 원칙적으로 외국환은행에 먼저 신고하고, 법원 등기를 거쳐 사업자등록을 하는 것입니다. 국세청 사업자등록 안내를 보면 외국법인 국내사업장의 신청 서류에 임대차계약서 사본(사업장을 임차한 경우)과 외국기업 국내지사 설치신고서 사본 등이 들어갑니다. 사무실 계약을 지사 설치 절차가 다 끝난 뒤로 미루기는 어려워요. 등기 전에 계약해도 되는지는 법무사나 변호사에게 확인이 필요해요.

□ 외국환은행 신고, 법원 등기, 사업자등록 순서에 임대차계약 시점을 맞춰요. 사업자등록 서류에 임대차계약서 사본이 들어가거든요.

□ 법원 등기 첨부서류의 본국 인증 소요를 일정에 넣어요. 본점 존재 증명 등에는 본국 관계 기관이나 주한 영사의 인증이 필요한데, 등기는 설치한 날부터 3주일 안에 해야 하거든요.

STEP 2. 임대차 계약: 보증금, 관리비, 적용 법령

임대차 계약서에서는 보증금·월 임대료와 별도로 관리비를 나눠 확인한다.

한국 사무실 임대료는 보증금과 월 임대료로 나뉘고, 관리비는 따로 붙는데요. 한국부동산원 용어해설도 통계상 임대료에 임차인이 납부하는 관리비 등은 포함하지 않는다고 설명합니다. 임대료만 비교하면 관리비가 빠진 금액을 보는 셈이죠.

임대차에 상가건물 임대차보호법이 어디까지 적용되는지는 보증금 규모에 따라 달라집니다. 이 법은 대통령령이 정한 보증금 기준을 넘는 임대차에는 적용되지 않습니다(제2조 제1항 단서). 다만 대항력(*건물을 인도받고 사업자등록을 신청한 다음 날부터 제3자에게도 임대차의 효력이 생기는 것, 제3조 제1항) 등 일부 조항은 기준을 넘는 임대차에도 적용돼요(제2조 제3항). STEP 1에서 본 사업자등록 일정이 대항력이 생기는 시점과도 이어지는 셈이죠.

이 법이 적용되는 계약이라면, 합의에 따라 임차인이 건물 유지관리에 필요한 관리비를 내는 경우 임대인에게 부과된 관리비 내역의 제공을 요청할 수 있고, 임대인은 이에 따라야 합니다(제19조의2, 2026년 5월 12일 시행).

□ 계약서의 보증금, 월 임대료, 관리비 구성을 항목별로 확인해요. 관리비는 임대료와 따로 붙는 항목이기 때문이에요.

□ 이 계약에 상가건물 임대차보호법 조항이 어디까지 적용되는지, 적용 대상이라면 관리비 내역 제공을 요청할 수 있는지 확인해요. 보증금 규모에 따라 적용 범위가 달라지거든요.

영업소 등기와 임대차 계약은 인테리어가 다루지 않는 영역이고, 인테리어사는 보통 건물 계약이 어느 정도 이루어진 뒤에 투입돼요. 다음 STEP부터는 스페이스베이스(이하 '스베')가 현장에서 겪은 내용을 함께 담았어요.

STEP 3. 공사 전에: 건물 공사지침서

공사 전에 건물이 정한 공사 규정이 있는지 확인한다.

건물 방재실에서 '건물 공사지침서'를 받아 인테리어사에 전달해야 합니다. 건물 지침에 따라서는 총 공사비가 크게는 10% 정도 오를 수도 있거든요. 지침서 없이 받은 견적은 실제 공사비보다 낮게 잡혀 있을 수 있다는 뜻이죠.

가이드 ①에서도 '건물 공사관리지침'을 RFP(제안요청서)에 꼭 첨부할 서류로 안내했어요.

□ 건물 공사지침서는 RFP와 함께 인테리어사에 넘겨요. 견적 단계부터 지침 내용이 반영돼야 하거든요.

STEP 4. 나갈 때를 정하고 들어가기: 원상복구

입주 때 남긴 기록이 퇴거 때 원상복구 범위를 비교하는 기준이 된다.

법령과 판례로 본 원상복구 범위

임대차에는 민법 제615조가 준용돼서(제654조), 임차인도 임차물을 반환할 때는 원상에 회복해야 하고 부속시킨 물건은 철거할 수 있습니다. 대법원은 임차인이 목적물을 수리하거나 변경한 때에는 원칙적으로 그 부분을 철거해 임대 당시 상태로 돌려야 한다고 보았습니다. 다만 그 범위는 계약 내용, 임대 당시 목적물의 상태, 변경한 내용 등을 고려해 구체적·개별적으로 정해야 한다고 덧붙였어요(2017다268142).

이미 시설이 있던 점포를 임차해 개조한 사안에서, 별도 약정이 없으면 전 임차인이 설치한 시설은 제외하고 임차인이 개조한 범위까지만 원상회복하면 된다고 본 1990년 판결도 있습니다(90다카12035). 두 판결은 사안이 달라 우열을 말하기 어렵습니다.

임대인의 동의를 얻어 부속한 물건은 임대차가 끝날 때 매수를 청구할 수 있고(제646조), 이 조항 등에 어긋나는 약정으로 임차인에게 불리한 것은 효력이 없습니다(제652조). 다만 대법원은 임대인 승인하에 개축·변조하되 반환기일 전에 임차인 부담으로 원상복구한다는 특정 문구의 약정을 유익비 상환청구권을 미리 포기한 취지로 해석했어요(95다12927). 유익비 상환청구권은 임대차가 끝날 때 가액의 증가가 남아 있으면 지출한 금액이나 증가액을 돌려받을 권리예요(민법 제626조 제2항).

이런 약정을 어떻게 볼지는 사안마다 다르지만, 세 판결 모두 원상복구에 관한 약정이 있는지, 있다면 어떤 내용인지를 따졌어요. 원상복구 범위는 계약서의 원상복구 문구를 비롯한 여러 사정으로 정해지는 셈입니다.

입주 공사 전에 확인할 것

반환할 때 원상에 회복하는 것이 원칙인 만큼, 입주 공사의 범위는 퇴거 때 되돌릴 범위와도 이어지죠. 원상복구는 건물 계약에서 필수 항목인 경우가 많지만, 이를 고려해 공사 범위를 정하는 발주처는 많지 않습니다.

원상복구까지 염두에 두고 기존 시설을 써도 되는 곳을 효과적으로 나누면, 추후 기업의 운영예산을 줄일 수 있어요. 기존 시설을 어디까지 다시 쓸지 판단하는 기준은 오피스 인테리어에서 기존 시설을 재사용하는 기준에서 다뤘습니다.

다른 회사가 쓰고 있는 사이트라면, 지금 보이는 바닥과 천장이 입주 때도 남아 있을지는 어디까지 원상복구되느냐에 달려 있어요. 원상복구가 끝난 상태에서 본 사이트라면 이런 문제가 없습니다. 소형 오피스 건물이라면 원상복구 규정이 건물마다 달라 확인이 중요합니다.

□ 계약서의 원상복구 범위 문구(철거 대상, 부위, 비용 부담)를 확인해요. 범위를 정할 때 계약 내용이 고려되기 때문이에요.

□ 다른 회사가 쓰고 있는 사이트라면 바닥, 천장, 기존 시설이 어디까지 어떻게 원상복구되는지 확인해요. 사이트를 볼 때와 입주할 때 남아 있는 것이 다를 수 있거든요.

□ 입주 시 상태를 사진과 문서로 남겨요. 퇴거 때 비교할 기준이 되기 때문이에요.

STEP 5. 본사 승인과 일정

건물이 확정되면 바로 인테리어사를 찾기 시작하고, 입주까지는 평수에 따라 다르지만 평균 3~4개월이 걸립니다.

외국계 프로젝트는 인테리어사를 고르는 비딩부터 다른 점이 있는데요. RFP가 영문으로 오는 경우가 많고 영어 PT(프레젠테이션)가 필요한 경우도 많으며, 시안서도 스베가 영문으로 작성합니다. 비딩에 참여할 인테리어사를 해외 본사에서 1차로 선정하고 비딩 PT는 국내 담당자가 진행하는 경우도 있습니다. 이 경우 본사는 공사 전 비딩 단계부터 일정에 관여하는 셈이죠.

예산과 디자인도 해외 본사의 승인을 받아야 해서 다른 기업보다 준비 기간이 더 걸릴 수 있어요. 얼마나 더 걸리는지는 본사마다 달라 일정하지 않습니다. 공사 중에도 모든 사안을 해외에 확인받고 진행하는 경우가 간혹 있는데, 답이 오는 데 일주일이 걸리는 경우가 많아 공사 진행이 어려워집니다. 확인받을 일이 잦을수록 공사 일정도 그만큼 길어질 수 있죠. 그래서 공사 단계에서는 한국 내 담당자가 PM(Project Manager)을 맡는 편이 원활합니다.

□ 본사 승인이 필요한 단계를 확인하고 일정표에 먼저 넣어요. 승인 대기 기간이 이후 단계에 영향을 주기 때문이에요.

□ 본사에 확인받을 사안과 한국 담당자가 결정할 사안을 나눠 둬요. 본사 회신에 일주일이 걸리는 경우가 많거든요.

이 글의 범위와 확인 기준

영업소 등기부터 원상복구, 본사 승인과 일정까지 순서대로 짚었어요. 임대차계약서는 사업자등록 서류에 들어가고, 원상복구 문구와 공사지침서, 본사 승인은 착공 전에 공사 범위와 견적, 일정에 반영해야 하는 내용이죠. 이 글의 법령·판례·공공기관 안내는 공개된 원문을 정리한 것이며 법률 자문이 아닙니다. 개별 계약에 적용되는 규정은 법무사나 변호사의 확인이 필요해요. STEP 3부터의 실무 내용은 스베의 현장 경험이고, 법령은 2026년 10월 기준입니다.

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*사진,디자인 제공_스베